土壌汚染がある土地の売却方法について解説！

不動産を売却する際、売主は買主に物理的瑕疵などの重要事項について説明しなくてはいけません。
しかし、土壌汚染のような目に見えない瑕疵に関しては、売主がその存在に気づかず売却を進めてしまう場合もあるでしょう。
今回は土壌汚染が発生している土地を売却した際に発生するトラブルや、適切な売却方法、土壌汚染調査をおこなうべきケースについて解説します。

売却後に土壌汚染が発覚した際に起こるトラブル

土壌汚染は不動産が抱える物理的瑕疵の一種であり、売主は買主に対する告知義務が生じます。
告知をおこなわずに売却し、引き渡し後に土壌汚染の存在が発覚した場合、売主は契約不適合責任を問われる可能性があるでしょう。
その結果、損害賠償の請求や契約解除といったトラブルが発生します。
これは売主が意図的に土壌汚染を隠していた場合だけでなく、売主が土壌汚染の存在を認識していなかった場合でも同様です。
上記のようなリスクを避けるためにも、土壌汚染の可能性がある土地を売却する際はしっかり土壌調査をおこなうことが大切になってきます。

土壌汚染の可能性がある土地の売却方法

土壌汚染の可能性がある土地の売却方法としてまず考えられるのは、売主が土壌調査汚染をおこなってから売却するやり方です。
調査費用として最大80万円程度の出費が発生しますが、汚染の有無が明確になるため売却後にトラブルが発生する可能性は大きく減らせるでしょう。
調査によって土壌汚染の存在が判明した場合は、売主側で汚染除去をおこなってから売却する方法のほかに、汚染除去費用分を値引きして売却する方法も存在します。
面積が広い土地の全体が汚染されているケースなどで莫大な除去費用の捻出が困難な場合は、この方法が有効でしょう。
また、汚染された土地をそのまま活用できる買主が見つかれば、汚染除去や値引きをしなくても売却できる場合があります。
立地や面積などで大きなメリットをもつ土地を売却する場合は、まず条件の合う買主がいるかどうかを探してみることが大切です。

売却前に土壌汚染を調査するべきケース

法律ではガソリンスタンドなどの特定施設を廃止した際、3,000㎡以上の土地で形質を届け出た際、都道府県知事の調査命令を受けた際に土壌汚染調査が義務付けられています。
それ以外の土地に関しては、必ずしも土壌汚染調査を実施する必要はありません。
ただし買主から土壌汚染調査を要求された際は、それに応じたほうが売却がスムーズに進むでしょう。
とくに住宅メーカーに宅地やマンション用の土地を売却する場合は、土壌汚染調査を求められることが少なくありません。
また、埋設物がある土地や工場跡地、農地などは土壌汚染の可能性が高いので、売却後のトラブルを避けるために所有者が自主的に調査をおこなうケースが多く見られます。

まとめ

土壌汚染は所有者自身も気づきにくい瑕疵であり、売却後のトラブルを避けるためには専門業者による調査を受けることが大切です。
土壌汚染調査をおこなうべきか、汚染が発覚した際にどう売却するべきかは土地によって異なるので、不動産会社と相談して方針を決めると良いでしょう。
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