不動産売却後に所得税はいくらかかる？相続した不動産に関する控除も解説

「相続した不動産を売却したいけど、費用がいくらかかるのか分からない。」
といった不安を抱える方がいるのではないでしょうか。
相続した不動産を売却する際にかかる費用の一つが税金です。
例えば、不動産を売却して利益が出た場合には、その利益の金額に応じて所得税が課税されます。
しかし、所得税には控除や特例があり、これらを活用すれば売却にかかる費用を抑えることが可能です。
今回は、府中市を中心とした多摩地区で相続した不動産の売却を検討中の方に向けて、相続不動産を売却した際の所得税や所得税控除、確定申告についてご説明します。

相続した不動産を売却する際にかかる税金って？

不動産を所有していたり売買したりすると様々な税金がかかってきます。
相続する際に課税される相続税もその一つです。
他に、相続した不動産を売却する際にはどのような税金がかかってくるのでしょうか。

売却利益がでた場合に課税される譲渡所得税

相続した不動産を売却する際に出た利益（譲渡所得）に対して課税される税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税される所得税、復興特別所得税（平成25年から令和19年までの期間限定）及び住民税の総称です。
譲渡所得税は不動産の売却金額に課されるものではありません。
売却した不動産を取得する際にかかった費用（取得費）や、売却をおこなう際にかかった費用（譲渡費用）を、不動産の売却価格（収入金額）から差し引いた金額が譲渡所得となります。
取得費には不動産の購入費、譲渡費用には仲介手数料などが含まれます。
計算式で表すと以下の通りです。
譲渡所得＝不動産の売却価格 -（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得がマイナスとなった場合は、利益が出ていないので譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税の税率は、売却した相続した不動産の所有期間により変動します。
所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得に該当し、税率は39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）となります。
一方、所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315%（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）です。
なお、この所有期間は相続する人に所有権が移転された日ではなく、被相続人（相続をした人）が購入などで所有した日より起算されます。
ですので、相続した不動産の多くが長期譲渡所得に該当する傾向があります。

印紙税は契約書に貼り付け消印することで納付される

相続した不動産を売却する際の売買契約書にかかる税金が印紙税です。
印紙税は契約書に記載されている売却価格により納付額が変動します。
なお、令和4年3月31日までに作成される不動産売買の契約書については印紙税の軽減措置が適用されており、以下は軽減税率が適用された場合の売却価格ごとの印紙税額です。

• 売却価格が1,000万円超5,000万円以下　10,000円
• 売却価格が5,000万円超1億円以下　　　30,000円
• 売却価格が1億円超5億円以下　　　　　60,000円
• 売却価格が5億円超10億円以下　　　　160,000円

印紙税について注意しなければならないのが過怠税です。
印紙税は契約書に収入印紙を貼り付け、消印をすることで納付されます。
ここで印紙の貼り忘れや消印忘れがあった場合、印紙税額の3倍に相当する税額が徴収されてしまいます。

抵当権を抹消する際にかかるのが登録免許税

相続した不動産を売却する際にかかる税金の3つ目が登録免許税です。
登録免許税は相続時に所有権を移転する際にもかかる税金ですので、馴染みがあるかもしれません。
不動産の売却時に登録免許税が課税されるのは、該当する不動産に抵当権が設定されている時です。
売却不動産に抵当権が設定されていない場合は、登録免許税は課税されません。
抵当権とは、金融機関などから融資を受けて不動産を購入する場合に設定される権利です。
融資を受ける人（債務者）の返済が滞ると、債権者はその不動産を競売にかけて融資額の弁済を優先的に受けることができます。
不動産を売却する際、この抵当権を抹消する必要があります。
なお、抵当権を抹消する際の登録免許税は1つの不動産につき1,000円です。
土地建物それぞれに設定されていたとしても登録免許税は2,000円ですので、それほど大きな出費ではありません。

相続した不動産を売却する際に所得税の控除や特例はあるの？

売却する不動産を5年以上保有していたとしても20％ほどの所得税が課税されます。
譲渡所得が3,000万円の場合、600万円程度が所得税として徴収されてしまうのです。
しかし、相続した不動産を売却する際の所得税については控除や特例があります。
控除や特例を活用することで課税額を大幅に減らすことが可能です。

譲渡所得を減らすことができる控除ってなに？

相続した不動産に関する所得税の控除は主に以下の2つです。

• 居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
• 相続した空き家を売却する際の3,000万円の特別控除

マイホームを売却する際には譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
所有期間や居住期間は考慮されず、売却時に居住している、または住まなくなった日から3年になる日の年の12月31日までに売却できれば、控除を受けることが可能です。
同居していたご家族が亡くなられ、ご家族名義の不動産を相続した場合にはこちらの条件に該当するでしょう。
2つ目の相続した空き家に関する控除も、3,000万円の特別控除が受けられる制度です。
しかし、この控除を受けるには以下をはじめとする条件に該当する必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

他にも売却価格が1億円以下であることや、一定の耐震基準を有するなど、マイホームを売却する際に比べ条件が厳しくなります。
すべての条件を満たしているかについては不動産会社などの専門家と相談しながら確認していくと良いでしょう。

譲渡所得を減らすことができる特例もあるの？

相続した不動産を売却する際の所得税には、控除に加え特例もあります。
関連する主な特例は以下の2つです。

• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例

相続した不動産の売却を相続開始から3年10ヶ月以内にする場合、相続税の一部を取得費に加算することができます。
加算できる取得額は以下の計算式で算出可能ですが、少々複雑です。
取得費に加算する相続税額＝相続税額×｛相続税評価額÷（相続税の課税価格＋債務控除額）｝
相続税の算出は配偶者控除など様々な計算が必要ですので、加算取得費の特例に該当する場合は、税理士や不動産会社などに相談することをおすすめします。
2つ目の特例は、マイホームの所有期間が10年を超える場合にのみ適用されます。
この特例は譲渡所得が6,000万円以下かどうかで税率が変わります。
譲渡所得が6,000万円以下の場合、軽減税率は14.21%（所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%）となります。
一方、6,000万円超の場合、6,000万円を超える部分の税率は長期譲渡所得の税率と変わらず20.315%です。
なお、この特例は「居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と併用することができます。

相続した不動産の売却の際の確定申告について

相続した不動産を売却して利益が出た際は確定申告が必要となります。
会社員の給与所得は年末調整で会社がおこないますが、不動産所得の場合は個人による利益の創出ですので、自ら確定申告をおこなう必要があります。
確定申告をおこなう時期は相続した不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの1ヶ月間です。
確定申告を怠ると、譲渡所得に関する控除や特例を受けることができません。
また、無申告加算税が課せられ、通常よりも多額な税金を請求される可能性があります。
時期を忘れず、誠実に確定申告をおこなうことが一番の節税となるでしょう。

まとめ

今回は相続した不動産を売却する際にかかる譲渡所得税をはじめとする税金および税金の控除・特例、確定申告についてご説明しました。
控除や特例を活用することで所得税は大幅に節税することが可能ですが、その仕組みは非常に複雑で、受けられるはずの控除や特例を見落としてしまうこともあります。
府中まちづくり不動産では、府中市を中心とした多摩地区全域の不動産の売却についてのご相談を承っています。
相続した不動産のお悩みがありましたら、お気軽にお問い合わせください。