空き家を売りたいときはどうする？そのまま売却と更地で売却の違いをご紹介

親から相続した家や所有している別荘などが、誰も使わないまま空き家になってしまっていませんか？
空き家は所有しているだけで費用がかかるため、活用する予定がないなら早めに売却するのがおすすめです。
しかし空き家が古い場合、そのままで売却するほうが良いのか、取り壊したほうが良いのか迷う方が多いのではないでしょうか。
今回は、空き家をそのままの状態で売る場合と、空き家を撤去して更地にしてから売却する場合のメリット・デメリットを解説します。
空き家を処分せず所有し続けることで発生する費用の種類もご紹介しますので、府中市を中心に多摩地区全域で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

空き家をそのままの状態で売りたい場合のメリット・デメリット

まずは、そもそも空き家の概要と、そのままの状態で売却するメリット・デメリットをご紹介します。

そもそも「空き家」とは

国土交通省では「おおむね1年以上利用の実態がない住宅」を空き家と定義しています。
具体的には、電気やガス、水道などが1年間使用されていなければ、空き家とみなされる可能性が高くなります。
さらに空き家を売却する場合は、「中古住宅」もしくは「古家付き土地」のいずれかに分類されます。
両者の明確な境界は定められていませんが、一般的には木造住宅の法定耐用年数である築20年を迎えるまでは中古住宅、それ以降は古家付き土地として取引されることが多いようです。
古家付き土地については、空き家を撤去し、土地の上に建造物がなにもない「更地」にしたほうが良いケースもあります。

空き家をそのままの状態で売る場合のメリット

空き家をそのままの状態で売る場合のメリットは、次のとおりです。
解体費用が不要
空き家をそのままの状態で売るもっとも大きなメリットは、解体費用が不要なことです。
空き家を解体するのにかかる費用は、木造の場合で4.1万～7.5万円/坪が相場といわれています。
20坪の場合で約80万～150万円かかることを考えると、そのまま売却したいと考える方が多いでしょう。
ただし、解体を前提にするほど建物の状態が悪い場合には、買主から解体にかかる費用の値引きを求められる可能性があります。
買主が住宅ローンを利用できる
中古住宅や古家付き土地として売却すると、買主は住宅ローンを利用できるため売りやすくなります。
土地だけを先に購入する場合でも、先行融資（つなぎ融資）を受けることで住宅ローンを組めますが、プロセスが複雑になり面倒です。
ただし空き家が新耐震基準を満たしていない場合などには、耐震評価基準を満たすことを求められるなど、さまざまな条件があります。
必ず買主が住宅ローンを借りられるとは限らない点には注意しましょう。
固定資産税が安くなる
建物が建っている土地には、固定資産税が軽減される制度があります。
適用されると、200㎡までは6分の1、200㎡超の部分は3分の1に軽減されるため大きく節税できます。
空き家を売りに出してもすぐに売却できるとは限りません。
どれだけ古くても、空き家を中古住宅や古家付き土地として売り出せば、固定資産税の軽減を受けたまま売却活動ができるのがメリットです。

空き家をそのままの状態で売る場合のデメリット

空き家をそのままの状態で売る場合のデメリットは、次の2つです。
買い手を見つけにくい可能性がある
空き家をそのままにしていると、土地の用途が限られてしまうため、買い手を見つけるのが難しくなるのがデメリットです。
とくに空き家の状態が悪ければ、買い手は解体の手間や費用、そして時間がかかります。
土地としての地盤の固さや埋没物の有無などを確認しづらいため、購入には消極的になる方が多いでしょう。
契約不適合責任を問われる可能性がある
空き家をそのままにして売却した場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、買主に対して契約書どおりのものを引き渡さなければならない、売主が負う責任です。
売却後に不具合が見つかった場合、それが契約書に記載されていなければ、売主は契約解除を求められたり、損害賠償責任を問われたりする可能性があります。
ただし古家付き土地として売り出すのであれば、土地としての売却となるため、建物に関する契約不適合責任を問われることはなくなります。

空き家を撤去し更地として売りたい場合のメリット・デメリット

空き家が人も住めないような状態の場合、撤去して更地としたほうが買い手を見つけやすくなる可能性があります。
ここからは、空き家を取り壊して更地として売却するメリット・デメリットをご紹介します。

空き家を撤去し更地として売りたい場合のメリット

まずは、空き家を撤去し更地として売り出すメリットを2つご紹介します。
買い手を見つけやすい
空き家を撤去し更地とすると、家の新築を検討している方だけでなく、店を開きたい、アパート経営をしたいといった方などにも市場が広がります。
土地だけのほうが用途が広いため、買い手を見つけやすくなるのが更地にする最大のメリットです。
契約不適合責任を問われる心配を減らせる
空き家を完全に撤去してしまえば、建物に関して契約不適合責任を問われる可能性はゼロになります。
ただし、土地部分については契約不適合責任が残る点には注意しましょう。

空き家を撤去し更地として売りたい場合のデメリット

空き家を撤去し、更地として売却するデメリットは以下の2つです。
解体費用がかかる
空き家を解体・撤去するには、前述したとおり20坪の木造家屋で約80万～150万円かかります。
更地にしたからといって必ず売れるとは限らず、費用をかけたもののいつまでも売れないことも考えられます。
また、解体費用を土地代金に上乗せすると、周りの同じような土地の相場よりも高くなるため、売却は困難になります。
かといって相場で売り出すと、解体費用は売主の持ち出しとなり、損することになるのです。
固定資産税が高くなる
空き家を撤去し更地にすると、固定資産税の軽減措置を受けられません。
そのため空き家があるときよりも、年間で最大4.2倍にまで高くなる可能性があります。
更地にすることですぐに売却できれば問題ありませんが、長引いた場合には空き家があったときよりも高額な固定資産税を負担することになる点には注意しましょう。

空き家を売りたいのに売れないときにかかる費用

空き家を売りたいのになかなか売れないときには、以下のような費用が発生し続けます。
固定資産税や都市計画税
1月1日時点で所有している不動産に対し、必ずかかる税金です。
電気や水道などの光熱費
空き家になっていても、ときどき掃除に行く場合には、電気や水道を止めないケースもあります。
そのような場合は、毎月基本料金がかかります。
家のメンテナンス費
庭に雑草や雑木が生い茂ったり、屋根や壁がはがれて落ちそうになっていたりすると、近隣の住民に迷惑がかかる恐れがあります。
定期的に適切なメンテナンスに通う必要があり、交通費や修繕費が必要です。
このように、空き家を管理するだけでも、年間で数十万円かかることは珍しくありません。
使わない空き家は、できるだけ早く手放すことを検討しましょう。

まとめ

空き家はそのまま売る場合も、更地にする場合も、それぞれメリット・デメリットがあります。
どちらで売却するかは、空き家のある場所の市場のニーズによって違います。
基本的には、対象エリアに強い不動産会社に、どちらが良いか相談するのがおすすめです。
府中まちづくり不動産でも、府中市を中心に多摩地区全域にある空き家の売却のご相談に応じています。
まずはお気軽にお問い合わせください。