空き家はできるだけ早く活用するのがおすすめ！どの方法を選択すると良い？

相続などで空き家を所有している方のなかには、忙しい日々に追われ、そのまま放置されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、空き家の放置は、継続的な維持費の負担や劣化が原因で、活用しにくくなるなどのリスクにつながります。
そこで今回は、空き家の活用方法を解体・修繕・売却の3パターンに分けてご紹介します。
府中市を中心とした多摩地区全域で空き家を所有されている方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

空き家を解体して残った土地を活用する方法

まずは、空き家を解体して残った土地を活用する方法について、ご説明します。
建物の老朽化が進んでおり、手を加えると高額な費用がかかってしまうと予想される場合は、解体を考えるのが一般的です。

空き家を解体したときの費用は？

解体費用の相場は、下記を目安としてください。

• 木造住宅…36,000円から54,000円／坪
• 鉄骨造住宅…39,000円から57,000円／坪
• 鉄筋コンクリート造住宅…40,000円～90,000円／坪

このように、空き家の解体には、まとまった費用がかかります。
ただし、下記の4つの対策で、費用を抑えることは可能です。

• 庭や室内を整理して、スムーズに解体できる状態にしておく
• おおよそ1か月前を目安に依頼し、解体業者に合わせたスケジュールにする
• 機材の稼働時間が少なくてすむように、空き家の所在地から近い業者を選定する
• 各自治体の補助金を利用する

空き家を解体したときの具体的な活用方法

解体して更地にしたあとは、どのように活用できるのでしょうか。
下記に、具体例を挙げてみます。
アパート・マンション経営
初期のコストは必要ですが、大きな収益が見込める活用方法です。
駐車場経営
コストをかけずに始められますが、収益性は低いでしょう。
野立て太陽光発電
実現性が高く、地方や郊外での採用に適した活用方法です。
コンビニエンスストア賃貸
収益性は大きいですが、転用が難しい活用方法です。
このように、それぞれで特徴が異なるため、市場調査をして、物件に合った活用方法を選択することが大切です。

空き家を解体したときのメリット・デメリット

空き家を解体して更地にすると、建物の管理の手間がなくなり、さまざまな選択肢から自由に活用できるメリットがあります。
ただし、解体費用がかかるデメリットがあるほか、更地にすると固定資産税が上がるため、活用方法については早めに検討しておきましょう。

空き家を修繕して物件をそのまま活用する方法

続いて、空き家を修繕して物件をそのまま活用する方法について見ていきましょう。
立地や築年数によっては、建物を修繕して、そのまま賃貸物件にするという方法も検討することが可能です。
大幅なリフォームが必要な場合は、修繕ではなく、解体や売却を選択したほうが良いでしょう。

空き家を賃貸物件にする場合の主な業務は？

空き家を賃貸物件にする場合は、下記の業務が必要です。

• 入居者の募集・契約
• 退去の手続き
• 貸主として建物の管理や入居者の対応

不動産会社に委託して、管理を代行してもらうのが一般的です。
契約の種類には、普通借家契約と定期借家契約があります。
将来、空き家に居住する予定がある場合は、借主と定期借家契約を結び、契約期間を定めておきましょう。

空き家を修繕したときのメリット・デメリット

空き家を修繕して賃貸物件にするときのメリットは、家賃収入で固定資産税などの維持費をまかなえることです。
しかし、事前に壁紙や床の張り替え、クリーニングなどの費用がかかります。
また、賃貸物件の需要が少ない地域の場合は、借主が見つかるかわからない点もデメリットです。

空き家を売却する活用方法なら管理の手間がかからない

ここまで、不動産を残す形での活用方法をお伝えしてきましたが、もうひとつの選択肢として売却があります。
所有している空き家をどうしようか迷っている場合は、大きく分けて、「残す」か「売る」の2パターンから選択することになるでしょう。
いずれのパターンを選択するにしても、早めに行動しなければ、下記のようなリスクやコストが発生します。

• 固定資産税などの維持費の負担がある
• 老朽化で資産価値が低下する
• 不審者の出入りや放火の可能性がある
• 空き家なので、劣化が早まりやすい
• 居住者がいないため、異変に気付きにくい
• 壁の倒壊によって、近隣住民に被害が出る可能性がある
• 景観や衛生の問題で、自治体から注意される可能性がある
• 特定空き家に指定されると、固定資産税が高くなる

空き家を手放す「売却」であれば、このような心配がなくなります。
そのため、特別な理由がない場合は、売却をおすすめします。

空き家の売却は3パターンから選択

空き家を売却するときは、下記の3パターンから選択できます。
それぞれの物件の状況に合わせて、よく検討することが大切です。
メリット・デメリットと併せて見ていきましょう。
古家付きで売却する
古家付き物件として、解体を前提に売り出すことが可能です。
ただし、物件が比較的新しい場合は、中古住宅として売却を進めることもできます。
古家付きで売却するメリットは、解体費用がかからず、固定資産税も上がらないことです。
ただし、建物が残るということは、売却期間中も管理の手間がかかるため、注意しましょう。
更地にして売却する
空き家を解体し、更地にしてから売却するパターンもあります。
建物の管理が不要になるほか、土地のほうが活用しやすいため、買主が見つかりやすいこともメリットと言えるでしょう。
しかし、解体費用がかかったり、固定資産税の減税が受けられなくなったりする注意点もあります。
不動産会社に買取してもらう
不動産を売却する場合は、上記のように第三者を販売対象とし、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
一方、買取とは、第三者に販売するのではなく、不動産会社と直接取引する売却方法を指します。
買主を探す場合は、手間や時間がかかりますが、不動産会社による買取であれば、スピーディーな手続きが可能です。
ただし、売却額は仲介より低く、相場の6割から8割程度になると覚えておきましょう。
また、不動産会社に売却する方法である買取は、買主が見つからない場合にも有効な売却方法だと言えます。

空き家を売却するときのポイント

空き家を売却するときに、気を付けたい4つのポイントについてご紹介します。
早めに売却手続きに入る
空き家の所有には、先ほどお伝えしたようなコストや管理におけるリスクがあるため、早めに売却するのがおすすめです。
また、相続した不動産の場合は、売却益にかかる税金が控除される特例がありますが、その期限が「相続してから3年後の12月31日まで」とされています。
期限内に売却すれば、節税にもなり、費用の負担が減るでしょう。
リフォームは不要なケースが多い
大規模なリフォームは、売却金に上乗せして回収することが難しいため、基本的には不要です。
ただし、物件の状態によっては必要なケースもあります。
相続の場合は名義の確認が必要
相続した空き家を売却する場合は、被相続人から相続人へ所有者を変更しておく必要があります。
売却活動をおこなう前までにすませておきましょう。
解体するときはタイミングを考える
更地にすると、固定資産税が上がります。
固定資産税の算出のタイミングは毎年1月1日なので、施工のスケジュールによっては、年を越してから解体したほうが良いでしょう。

まとめ

今回は、空き家の活用方法を解体・修繕・売却の3パターンに分けてご紹介しました。
維持費の負担やさまざまなリスクを考えると、どのパターンを選択するにしても、早めの行動がおすすめです。
府中まちづくり不動産は、空き家に関する経験や知識が豊富なので、それぞれの物件にぴったりの活用方法が選択できるようサポートいたします。
相続手続きの相談も承っておりますので、府中市を中心とした多摩地区全域で空き家を所有されている方は、お気軽にご連絡ください。