土地の活用に困ったら？スムーズな売却のための基礎知識について解説

土地の売却は、一生のうちに何度も経験することではないため、何から始めたら良いのかわからないと不安に感じる方も多いでしょう。
そこで今回は、土地を売却するときの流れや費用、注意点についてフォーカスします。
府中市を中心に多摩地区全域で土地売却を検討中の方は、不安や疑問を解消するための参考にしてみてくださいね。

土地を売却するときの6つの流れを把握しよう

まずは、基礎知識として、土地を売却するときの6つの流れについて見ていきましょう。

土地を売却するときの6つの流れとは

1.査定を依頼する
土地の相場価格を知るために、不動産会社へ査定を依頼します。
査定とは、専門家である不動産会社が、売却予定の土地や近隣物件などをチェックして、「売れそうな価格」を提示してくれることです。
2.媒介契約を締結する
土地を売却する際は、さまざまな手続きをサポートしてもらうため、不動産会社に「仲介」を依頼するのが一般的です。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類のなかから売主が選択して、不動産会社と媒介契約を締結します。

• 一般媒介契約…複数の不動産会社と契約が可能
• 専任媒介契約…1社の不動産会社と契約
• 専属専任媒介契約…1社の不動産会社と契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自分で見つけた買主と直接取引ができるかどうかです。
専属専任媒介契約の場合は、不動産会社を通さなければなりません。
また、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、売却活動の報告を定期的に受け取れます。
頻度としては、専任媒介契約が2週間に1回以上、専属専任媒介契約が1週間に1回以上です。
土地の売却では、しっかりと状況を把握することが大切なので、媒介契約を締結する際は、専任媒介契約または専属専任媒介契約をおすすめします。
3.販売価格を決定する
販売価格を決定するのは売主です。
査定結果を参考に、不動産会社と相談して決定しましょう。
4.売却活動を始める
土地の情報を開示して、売却活動をスタートします。
見学希望者が現れたら対応しますが、基本的には不動産会社に任せます。
5.売買契約を締結する
売主・不動産会社・買主の3者立ち会いのもと、売買契約を締結します。
買主から手付金も受け取りましょう。
6.決済と土地の引き渡しをする
手付金を除いた残代金の決済が完了したら、土地を引き渡します。
当日中に、所有権を移転するための登記の申請もおこないましょう。
次に、古家付きや相続における売却のケースでの流れについてもご紹介します。

古家付きの土地を売却するときの流れ

古家付きの土地の場合は、「更地にして売却」または「そのまま売却」の2つのケースから選択します。
更地にして売却するときの流れは、下記のとおりです。
そのまま売却する場合は、上記の6つの流れを参照してください。
1.古家のなかを整理して解体業者に依頼する
古家のなかを整理して、解体作業ができる状態にしておきます。
また、作業内容などを吟味し、解体業者を選択して依頼しましょう。
2.解体工事をおこなう
解体工事中に売主がすることはありませんが、事前に近隣住民へあいさつをおこなっておくと良いでしょう。
3.更地を売る
更地にしたあとは、上記の6つの流れと同様に売却を進めましょう。

相続で土地を売却するときの流れ

相続で土地を売却する場合は、事前に相続登記が必要なことを覚えておいてください。
流れは、下記のとおりです。
遺産分割協議をおこなう
被相続人の遺産を分配するために、相続人同士で協議をおこないます。
決定した内容は、遺産分割協議書に記載して、記録を残しておきましょう。
相続登記をおこなう
土地の相続人が決定したら、所有者を変更するための手続きが必要です。
土地の所在地を管轄する法務局で、所有権移転をおこないましょう。
土地を売る
相続に関する手続きが完了したら、上記の6つの流れと同様に売却を進められます。

土地の売却でかかる費用の種類とは？

土地の売却でかかる費用は、税金と手数料の2つに分けられます。
それぞれ、どのような費用があるのかチェックしてみましょう。

土地の売却でかかる費用①税金

印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。
貼付する収入印紙の金額は、売却価格によって異なります。
登録免許税
土地の所有権を売主から買主へ変更する所有権移転登記の手続きの際に支払う税金です。
登録免許税の金額は、「土地の固定資産税評価額×1.5%」で計算できます。
なお、所有権移転登記は、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。
その際には、報酬として2万円から3万円程度の費用もかかります。
譲渡所得税・住民税
土地を売却した際に利益が出ると、譲渡所得税・住民税がかかります。
譲渡所得税・住民税の金額は、「売却益×それぞれの税率」で求めることが可能です。
税率は、土地の所有期間によって下記のように異なるため、注意しましょう。

• 所有期間が5年以下…所得税30％・住民税9％
• 所有期間が5年超…所得税15％・住民税5％

土地の売却でかかる費用②手数料

仲介手数料
売却の仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は、「売却価格×3％+6万円+消費税」で上限の金額が計算できます。
上記の金額がかかるのが一般的ですが、場合によっては、これより少なくなるケースもあります。
抵当権抹消費用
住宅ローンが残っている土地は、金融機関によって抵当権が設定されています。
そのため、抵当権抹消の手続きが必要です。
土地のみの場合は、1,000円かかります。
法務局で手続きしますが、所有権移転の場合と同様に、司法書士に依頼するのが一般的です。
その際は、別途報酬として数万円がかかります。
測量費用
売却する土地と隣地との境界が不明確な場合は、境界を明示するために、測量をおこないます。
とくに古い土地の場合は、境界標が見当たらず、あいまいなケースもあるので注意しましょう。
手続きには数か月を要し、費用は数十万円かかります
また、少額ですが、上記のほかにも住民票などの公的書類の取得費用が必要となることを覚えておいてください。

土地を売却するときに知っておきたい注意点

最後に、土地を売却するときに知っておきたい4つの注意点についてご紹介します。

土地を売却するときの4つの注意点

注意点①必要書類を準備しておく
権利証（または登記識別情報通知書）や土地を取得した際の契約書など、売却に関する必要書類が手元にあるか確認しておきましょう。
とくに権利証を紛失した場合は、司法書士に手続きしてもらわなくてはならず、時間や費用がかかります。
注意点②土地の面積を確定させておく
契約の際には、実測面積を求められることがあります。
とくに、古い土地は、登記簿謄本に記載された面積と実際の面積が異なっていることが多いため、注意しましょう。
買主とのトラブルを防ぐためにも、事前に測量し、境界標を設置しておくと安心です。
注意点③抵当権が残っていないか確認しておく
土地のローンを完済していても、抵当権が残っている場合があります。
このような場合は、引き渡しの前に抵当権抹消の手続きをおこないましょう。
注意点④売却益が出た場合は確定申告が必要
土地の売却によって利益が出た場合は、売却した翌年に確定申告の手続きが必要です。
うっかり忘れてしまうと、税務署から問い合わせが入り、延滞税を支払うことになるかもしれません。

まとめ

今回は、土地を売却するときの流れや費用、注意点についてご紹介しました。
土地の売却をスムーズに進めるためには、不動産会社のサポートが必要です。
府中まちづくり不動産では、信頼できるパートナーとして、お客様に寄り添った対応を目指しております。
売却の相談は何度でも無料で承っておりますので、府中市を中心に多摩地区全域で土地の売却を検討している方は、お気軽にご連絡ください。