「空き家」を放置するリスクと売却などの対策法

空き家など活用できていない不動産をお持ちの方にとって、これからどうすべきかは悩みどころなのではないでしょうか。
空き家は売却せずにそのまま放置すると、さまざまなリスクを生み出す可能性があります。
今回は、知っておきたい特定空家の知識や放置しないための対策など、有用な情報を解説します。

空き家を売却せず放置すると所有者に生じるリスク

相続などで不動産を引き継いだものの、遠方で住むことが困難な場合や、定期的に管理することも難しく、放置に至ってしまうケースは珍しくありません。
しかし、人の出入りがなく、締めきったままの家は建物も傷みやすいものです。
つい放置しがちな空き家ですが、売却せずにそのまま保有し続けると、建物の劣化以外にも、さまざまなリスクを抱えることにつながります。

資産価値が下がる

人が住まなくなった家は、換気などがおこなわれず老朽化が早く進むといわれています。
放置して傷んでしまった空き家は、資産価値が下がることもリスクです。
いざ売却しようとしたときには、なかなか買い手が見つからないケースも少なくありません。
また、売却できても思ったような価格にならず、安く手放すことになるケースも見られます。

ランニングコストがかかる

放置をすると傷んでしまう空き家ですが、コンディションの良い状態で維持するとなれば費用がかかるというリスクもあります。
たとえば、修繕費用のほか、庭木の剪定などにもコストが発生します。
さらに住んでいなくても、必要になるのが固定資産税です。
放置の場合でも、不動産の所有者には毎年、課税されます。

治安への影響

近年、全国的にも、空き家問題が注視されています。
その背景には、空き家にゴミが不法投棄されたり、侵入者が住みついたり、放火などのリスクもあるからです。
もし、放置されたまま雑草が生え放題となり、荒れたようすの空き家となれば、近隣に住む方にとっても治安の影響などが心配されるでしょう。

火災保険に加入できないケース

火災保険で、放火などのリスクに備えることも考えられます。
しかし空き家の場合、火災保険の適用外とする保険会社が多いことも注意点です。

近隣とのトラブル

売却しないまま空き家を放置していると、隣家など周囲からのクレームとなるリスクもあります。
庭の木や雑草が伸びて隣家の敷地にまで及んだり、虫や臭いが発生したりすることもトラブルの原因です。
また、台風などで瓦が飛ばされ、近隣の家や住民に当たってしまうと、損害賠償が求められることもあります。
売却せず放置することで、所有者にさまざまなリスクがあることを理解しておきましょう。

空き家を売却せずに放置すると指定される「特定空家」とは

空き家を売却せず、管理を怠り放置していると「特定空家」に指定される場合があります。
ここでは、空き家を所有する方が知っておきたい特定空家の基礎知識を解説します。

空家等対策特別措置法の概要

特定空家について知るとき、平成26年に成立した「空家等対策の推進に関する特別措置法」についておさえておくことが大切です。
通称「空家等対策特別措置法」と呼ばれています。
空家等対策特別措置法では、「空き家」について、居住やそのほかの活用がされていない状態が普通となっている建築物としています。
とはいえ、放置された空き家でも、立ち入るには所有者の許可が必要です。
無断で入れば不法侵入に当たります。
しかし、空家等対策特別措置法が成立したことによって、売却をせず管理を怠ったまま放置している空き家は、自治体が立ち入って実態調査をおこなえるようになりました。
そして、空家等対策特別措置法では「特定空家」への指定も認められています。
「特定空家」とは放置したままでは倒壊などの危険性がある、または衛生上有害となる状態や景観を損ねる可能性があるなど、周辺の生活環境を保護し、安全を守るためには不適切とされた空き家です。
さらに、所有者が義務である管理を怠り続けると、自治体は「助言・指導」「勧告」「命令」を出すことも可能です。
①助言・指導
自治体から所有者への適正な管理を求める最初の「助言」では、「庭の除草を実施してください」といった、比較的簡単に対応できる内容がほとんどでしょう。
法的な効力もありません。
しかし助言に従わず、すみやかに改善が必要なケースでは「指導」に進む場合もあり、適切な管理を強く促されます。
②勧告
行政指導で改善が見られないとき、自治体から公的に告げられるのが「勧告」です。
特定空家に指定されて勧告も受けると、固定資産税の優遇措置が利用できなくなるデメリットもあります。
特定空家は、原因を改善すれば解除されます。
また、勧告を受けたケースでは放置しておくと危険な場合もありますから、素早く担当者に連絡し、適切な対応をしましょう。
③命令
勧告にも対応をしないと「命令」が出され、背けば50万円以下の過料が科されることとなります。
命令を受けてもなお改善されないときには、「行政代執行」に移る場合もあります。
行政代執行では、行政が解体などの対処をおこない、費用は所有者に請求されます。
自治体から郵送や訪問によって「助言・指導」「勧告」「命令」を受けた場合には、すみやかに役所と連絡をとり、改善の意思を伝えることなどが必要です。
なお、国土交通省のホームページでは、空家等対策特別措置法に関するガイドラインなど、最新の情報がチェックできます。

特定空家は固定資産税の負担が増える

「固定資産税」とは、毎年1月1日時点で不動産を所有する所有者に課される地方税です。
住宅用地の特例があることで、多くの場合、土地の固定資産税の課税標準は6分の1に減額されます。
しかし、特定空家に指定されれば、「勧告」のところでも触れたように、特例の対象から除外されてしまいます。
つまり、特例が利用できていた状態から、売却せずに放置をして特定空家になると、固定資産税が6倍になってしまう可能性も把握しておきたい点です。

空き家を放置しないために有効な「売却」などの対策

最後に、空き家を放置しないためにも、売却をはじめとする対策法をご紹介します。

「売却」による対策

売却できる状態の空き家であれば、放置するよりも、売却するのも賢い対策です。
本来、住まいは経年するほど売却しにくくなります。
放置した空き家は傷みも加速しますから、できるだけ早く売却するほうが価格面でも得策といえるでしょう。
また、相続した空き家の場合、相続人が売却して要件も満たしていれば、譲渡所得から大きく控除できる「空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性もありますよ。
府中市を中心とした多摩地区に空き家をお持ちなら、地域性をふまえた売却に実績がある弊社にぜひご相談ください。

「売却以外」の対策

売却以外で放置しない対策としては、「自分で管理をおこなう」という方法があります。
しかし、定期的に現地に行く必要や手間がかかることは注意点です。
遠方で管理が難しい場合には「管理サービス」も放置をしないための対策になり得ますが、毎月、費用が発生することをふまえると、やはり売却を視野にいれたほうが良いかもしれません。
また空き家を放置せず、「賃貸物件」として活用する対策法や、貸し出すのに自治体が運営する「空き家バンク」を検討する手もあります。
活用が難しいなら、「解体」も対策のひとつです。

買取による対策

どのようにしても売却できない場合には、買取という対策もあります。
ただし、売却よりも安くなってしまうでしょう。

まとめ

空き家は、放置してしまうと所有者にリスクが発生します。
さまざまな対策があるなかでも、根本的にリスクを回避することにつながる「売却」は賢い選択といえるでしょう。
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